Natančno pred dvema desetletjema je črnograditeljska afera "Mali Vrhek" (1993) dodobra razburila ljudi. Javnost in mediji so se tedaj v glavnem razdelili v dve skupini: Del je zahteval izvajanje "pravne države" in predlagal sprejem dodatnih restriktivnih ukrepov. Drugi pa so pozivali na odgovornost državno administracijo, ki po njihovem mnenju ni hotela ali znala anarhije v prostorskih strukturah preprečiti. Državni zbor je potem sprejel vrsto sistemskih zakonov, ki pa na žalost niso učinkoviti. Zadnji primeri vladnih uredb nakazujejo celo možnost vsesplošne graditeljske stihije v pokrajini. Samo vzorčni primeri le-teh so objavljeni zračni posnetki parcel vplivnih posameznikov iz političnih elit.

Po dvajsetih letih se je stanje poslabšalo. V državi dnevno pozidamo 6 ha zemljišč, ali kakor se je slikovito izrazil prof. Lobnik: »Vsak dan izgubimo eno kmetijo«, po površini obdelovalnih površin na prebivalca smo na evropskem dnu, prav tako po stopnji prehranske samooskrbe, itd.

Neorganizirano, stihijsko urbanizacijo spremljamo že od sredine prejšnjega stoletja. Vendar za te gradnje še ne moremo trditi, da bi lahko imele škodljive posledice v urbanističnem, okoljevarstvenem ali estetskem pogledu. Prve "motnje" v prostorskem razvoju naselij je povzročil šele intenzivni razvoj stanovanjske gradnje sredi šestdesetih let. Iz tega obdobja so tudi prva rušenja nedovoljenih gradenj. Nato sledi pravi "razcvet" po­java črnih gradenj. Sredi sedemdesetih let je bilo v Sloveniji že deset tisoč črnih gradenj, ali vsaka peta. O tem dokumentirano pričajo prve sistematične raziskave nedovoljenih gradenj, ki so s so­cialno geografskega in urbanistično-pravnega vidika osvetljevale ta problem. Sočasno s tem so se državne oblasti zavedle obsežnosti problema. Poskusile so ga reševati zgolj z restriktivno urbanistično zakonodajo. Vsi drugi segmenti družbenih sprememb pa so še naprej podpirali stihijski razvoj urbanizacije. Zato so bili vsi poskusi države, da bi vzdrževala pravni red pri posegih v prostor bolj ali manj neuspešni. Črne gradnje so se množile. Njenega obsega ni zmanjšala niti re­striktivna zakonodaja o varstvu kmetijskih zemljišč, niti vsesplošna družbena in gospodarska kriza zadnjih let.

V naših razmerah so glavni nosilci stanovanjske gradnje še vedno posamezniki. Ta način bivanja se je od konca sedemdesetih let neverjetno razširil. Delež zasebne stanovanjske gradnje je še leta 1960 predstavljal 26,6%. Leta 1983 je ta delež prvič presegel polovico (54,4%) in potem naglo naraščal, da bi ob prelomu stoletja delež individualne stanovanjske gradnje dosegel štiri petine. Po letu 1990 so bila domala vsa stanovanja zunaj mest zgrajena v zasebni lasti. Ta oblika urbanizacije povzroča globoke spremembe v ravnotežju obstoječih urbanih in podeželskih naselitvenih struktur. Ker je v naših razmerah gradnja cenejša v lastni režiji kot nakup stanovanja, je prišlo v obmestjih in na podeželju do nagle rasti naselij prav zaradi prostostoječih individualnih hiš. Po ocenah je tri četrtine vseh črnih gradenj zgrajenih prav v obmestjih slovenskih mest. Pomemben podatek je tudi, da štiri petine črnograditeljev gradi svojo hišo v kraju bivanja ali v bližnji okolici. Zaradi pomanjkanja stanovanj, relativne cenenosti individualne gradnje ter neizdelane zemljiške politike posamezniki zgradijo (ali z različnimi pritiski izsilijo gradnjo) stanovanjske hiše/ali počitniške hiše na območjih, kjer je to zanje najugod­neje (pri čemer ima lastništvo oz. predhoden nakup zemlje in so­cialni status odločilno vlogo). Takšne pojave urbanistična stroka imenuje tudi "siva gradnja". Njen obseg lahko zgolj slu­timo. Na podlagi izkušenj predpostavljamo, da število "sivograditeljev" nekajkrat presega število "črnograditeljev".

Z intenzivnim razslojevanjem prebivalstva se je bistveno spremenilo tudi vrednotenje zemlje, ki večini, kljub dramatičnim pozivom po čuvanju, še vedno ne pomeni dobrine, pomembne za obstoj, ampak je vse bolj sredstvo ozkih interesov ali špekulacij. Na drugi strani pa je tudi sredstvo za re­lativno ugodno reševanje stanovanjskega problema. Spontani potek urbanizacije in deagrarizacije, ki ga družba ni uspela ob­vladati, je slovenska mesta obdal s pravimi venci črnih in sivih gradenj.

Po grobih ocenah živi v Sloveniji v prostostoječih družinskih hišah okrog 1,3 milijona ljudi. Od tega okoli 200.000 v mestih in več kot 550.000 v njihovih obmestjih. Ocenjujemo, da je med njimi vsaj petina objektov z urbanistično-pravnega vidika spornih.

Intenzivni razvoj stanovanjske gradnje v obmestjih in rekreacijsko atraktivnih območjih je torej posledica vrste ekonomskih dejavnikov, ne­dorečene zemljiške politike, pa tudi socialno-motivacijskih vzgibov. Ti so predvsem:

• cenejša gradnja stanovanj v lastni režiji, ki jo omogoča vrsta okoliščin;
• nižje cene zemljišč na račun slabše dostopnosti do javnih funkcij in komunalne opremljenosti;
• povečevanje realnih dohodkov prebivalstva, ki ga omogoča vlaganje v gradnjo;
• možnosti postopnega izboljševanja stanovanjskih pogojev (širitve, večje enote);
• dobra prometna dostopnost do delovnih mest in oskrbe;
• boljši bivalni pogoji v lastni stanovanjski hiši;
• večje možnosti zadovoljevanja osebnih potreb (npr. ljubiteljska obdelava zemlje ...);
• splošne preference prebivalstva za bivanje v enodružinskih hišah, ki so tudi odraz kompleksnih okoliščin: želja po višjih standardih, poreklo iz ruralnih območij, ipd.

Lastništvo zemljišča, lega in oblika parcele, zlasti pa cena zemljišča so odločilni dejavniki v razvoju enodružinske gradnje. Legalnih in opremljenih gradbenih zemljišč za individualno gradnjo je na tržišču (pre)malo, pa tudi (pre)draga so. Graditelji se tudi manj vključujejo v usmerjeno gradnjo, ker je cena take gradnje praviloma višja, Za komunalno opremo je potrebno takojšnje plačilo stroškov, še pred začetkom grad­nje. Individualni graditelj pa raje dograjuje svoj dom postopoma. Poglavitna značilnost stavb, zgrajenih na podlagi zasebne iniciative, ne glede na to ali so "črne" ali "sive", je v tem, da so na razparceliranih nekdanjih kmetijskih površinah, ob do­mači hiši  ali na robu naselja. Pojavne oblike so zelo različne in se skoraj praviloma navezujejo na oblike parcel. Če je starejši naselbinski vzorec iregularen, gručast, potem podobno obliko dobiva tudi razporeditev novih hiš. Pri vseh značilnih situacijah novejšega razvoja poselitve je bližina starejšega naselja privlačen magnet za novo enodružinsko gradnjo zaradi osnovne oskrbe, bližine delovnih mest, ugodnih prometnih povezav pa tudi zaradi moti­vov bivanja v nemestnem okolju. Opažamo, da novogradnje celo prevzemajo določene značilnosti starejšega naselja. Kjer je prvotna aglomeracija tlorisno nepravilna, potem se tudi nova pozidava tako razvija. Pri urejenih starejših naseljih se določeni geometrični red prenaša tudi na novo parcelacijo in gradnjo. Od ustvarjenih pogojev v prostoru so smeri že zgrajene infrastrukture zanesljiv kazalec za to, kam se bo usmerjala nova individualna gradnja. To velja predvsem za ceste. Ker se trase cest, vodovoda, kanalizacije, električnega kabla največkrat ujemajo, je razvojni pritisk bolj izrazit. V mnogih primerih so zmogljivosti infrastrukturnih omrežij omejitveni dejavnik za nadaljnji razvoj enodružinskih hišic. Padec vodnega pritiska, električne napetosti zaradi pre­velikega števila odjemalcev, nezadostnosti kanalizacijskega omrežja, neorganiziran odvoz smeti itd. je le nekaj razlogov za gornjo trditev. V vseh primerih se graditelji znajdejo, tudi na račun večje onesnaženosti okolja. Izgradnja komunalne infrastrukture le počasi sledi novogradnjam: poljske poti sčasoma postajajo stanovanjske in asfaltirane ulice, zgradi se nov vodovod, kanalizacija, pobira se smeti, v končni fazi do­bi naselje javno razsvetljavo in IKT.

Stihijski in nekontroliran promet z zemljišči se je z ostrejšo kmetijsko zakonodajo (npr. po 1983 in 2011) upočasnil, ne pa zaustavil. Brez dvoma bodo potrebni še dodatni učinkovitejši ukrepi ekonomske, davčne in zemljiško pravne narave. Pojavnost stihijske pozidave in črnih gradenj je v Sloveniji tako kompleksna, da jih en sektorski ukrep, ki želi sanirati posledice, ne more razrešiti. Kvečjemu gre za kratkoročen poseg. Za dolgoročno rešitev problema stihije v naselbinskem sistemu bodo potrebne dodatne spodbude socialno-ekonomskih mehanizmov in "zasuk miselnosti" pri oblikovanju nove zemljiške politike. Država verjetno brez dodatnih zaostritev proti preprečevanju stihije ne bo "zdržala". Bojim pa se, da bo razreševanje vzro­kov prepustila morda celo zanamcem.

izr. prof. dr. Marjan Ravbar

Vavta vas

MORDA KOT PONAZORITEV ŠE: GRAFIČNI PRIKAZ!

Sodobne težnje v naselbinskem razvoju in vstop v obdobje "urbanega razvoja brez rasti“ zaradi sprememb v gospodarski in družbeni strukturi